Общая информация о проекте

 

Часто задаваемые вопросы о проекте (FAQ)


1.    Информация о проекте

Какие цели преследует проект?

Какие цели преследует проект?

В Украине до сих пор практически нет опыта реализации комплексной энергетической санации многоквартирных домов. Задачей модельного проекта «Немецко-Украинские энергоэффективные дома» является накопление опыта санации на реальных примерах в организационном, техническом и финансовом отношении. Впоследствии его результаты будут использованы для усовершенствования рамочных условий энергетической санации в Украине. В конечном итоге проект должен послужить толчком для проведения широкомасштабной санации многоквартирных домов в Украине.

Для чего Украине нужен такой проект?

Для чего Украине нужен такой проект?

Для накопления опыта, который поможет, с одной стороны, экономить энергию в зданиях и сделать их независимее от импорта энергоносителей, с другой – улучшить состояние жилищного фонда.
Украина относится к европейским государствам с наиболее высоким уровнем энергоёмкости. Он превышает средние показатели ЕС в три-четыре раза. На здания приходятся 35-40 процентов энергопотребления Украины, поэтому именно этот сектор обладает наибольшим потенциалом экономии. Кроме этого, из приблизительно 10 миллионов жилых зданий каждое третье и без того серьёзно нуждается в санации. В экономическом отношении энергосбережение в результате своевременной санации может достигать до 70 %. Даже согласно консервативным оценкам каждый процент сэкономленной в здании энергии соответствует приблизительно 150 млн м³ газа в год.

Кому выгоден проект и почему?

Кому выгоден проект и почему?

С первого взгляда ясно, что он выгоден собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, участвующих в проекте санации. Им предоставляется комплексная поддержка со стороны dena и партнёров, в результате проекта снизятся их расходы на энергию и повысится уровень комфорта в квартирах.

Впрочем, проект как таковой выходит далеко за пределы санации отдельных домов. Полученный таким образом новый опыт может быть использован на политическом уровне в целях усовершенствования организационных и финансовых рамочных условий для энергетической санации в Украине и в конечном счёте дать толчок широкомасштабной санации жилых домов – например, при помощи Фонда энергоэффективности.

В конце концов, всему населению буде выгодно без лишних сложностей вывести свои дома на новый (энергетический) уровень.

Кто реализует проект (краткая информация о каждом партнёре)? Есть ли партнёры на местах? Кто ещё задействован в данном проекте?

Кто реализует проект (краткая информация о каждом партнёре)? Есть ли партнёры на местах? Кто ещё задействован в данном проекте?

Проект реализуется Немецким энергетическим агентством (dena), инициативой «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (IWO) и Центром компетенции по крупным жилым массивам. В целом в реализации проекта постоянно задействованы 8 специалистов. Он осуществляется при поддержке Федерального министерства экономики и энергетики Германии (BMWi). В качестве партнёров выступают специализированные организации из Германии и Украины, региональные администрации Украины и международные институции. Региональные и местные заинтересованные лица активно привлекаются ко всем процессам. У партнёров по проекту нет собственного офиса в Украине, но в рамках проекта они постоянно находятся в разъездах по всем регионам страны.

Немецкое энергетическое агентство (dena)

Немецкое энергетическое агентство (dena)

Немецкое энергетическое агентство (dena) является экспертным центром в сфере энергоэффективности, возобновляемых источников энергии и интеллектуальных энергетических систем. Будучи «Агентством прикладного энергоповорота», оно способствует достижению целей Федерального правительства Германии в области энергетики и защиты климата. dena разрабатывает решения и внедряет их в практику в национальном и международном масштабах. Офис dena расположен в г. Берлин.

Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (IWO)

Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (IWO)

Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (IWO), офис которой находится в г. Берлин, сводит вместе частных и государственных партнёров из Германии и многих других стран. Их общая цель заключается в поддержке рыночного, устойчивого, экологического и социально ориентированного развития жилого и нежилого фонда в Восточной Европе (в т.ч. за пределами ЕС), на Кавказе и в Центральной Азии.

Центр компетенции по крупным жилым массивам

Центр компетенции по крупным жилым массивам

Центр компетенции по крупным жилым массивам является платформой гражданского общества для обмена опытом в целях ориентированного на будущее развития крупных жилых массивов, построенных во всей Европе в 20-х – 80-х годах прошлого века. Центр компетенции располагает широким опытом санации типовых построек в Восточном Берлине.

Кто финансирует проект?

Кто финансирует проект?

Проект финансируется Федеральным министерством экономики и энергетики Германии (BMWi). Работы по самой санации должны финансироваться с использованием местных программ, при этом ожидается также финансовое участие совладельцев в санации. dena предоставляет участникам проекта поддержку при поиске возможностей финансирования.

Кто относится к участникам проекта? Как и почему они были выбраны?

Кто относится к участникам проекта? Как и почему они были выбраны?

В рамках общенационального конкурса в 2016-м году из более 1000 заявок, поданных на участие в проекте, в соответствии с установленными ранее критериями было отобрано 20 многоквартирных домов. Учитывались, например, форма управления, географическое положение и серия здания, а также наличие опыта в проведении ремонтных мероприятий по дому. Таким образом отобранные дома отражают широкий спектр разнообразных, но при этом типовых украинских зданий, расположенных в больших и малых городах. Так, по большей части дома относятся к сериям 60-х – 80-х годов прошлого века и распределены по всей Украине. Отобранные дома находятся в следующих городах: Полтава, Каменское, Житомир, Харьков, Луцк, Жовква, Одесса, Львов, Краматорск, Запорожье, Киев, Херсон, Вознесенск и Ровно.

Что даёт участие в проекте?

Что даёт участие в проекте?

В рамках проекта собственники жилых и нежилых помещений в домах, участвующих в проекте, смогут получить комплексные консультации и поддержку, а также непосредственную выгоду от положительных эффектов энергетической санации, например – от снижения расходов за энергию, повышения комфорта в квартирах и увеличения стоимости их недвижимости. Наряду с этим они как первые участники проекта по комплексной санации домов станут пионерами в деле повышения энергоэффективности и образцом для подражания для других многоквартирных домов в Украине.

Что должны делать участники в рамках проекта?

Что должны делать участники в рамках проекта?

Они должны быть активно вовлечены в проект, прежде всего дав принципиальное согласие на проведение санации. В ходе проекта они должны принять решение о приемлемом варианте санации, активно сопровождать реализацию процесса, организовывать собрания совладельцев и активно обмениваться информацией о результатах. В конце концов они будут должны взять на себя также часть финансирования энергоэффективных мероприятий и как домовладельцы быть готовыми самостоятельно нести ответственность за свою недвижимость. На регулярно проводимых семинарах участники получат возможность для взаимного обмена информацией и опытом.

Как долго длится и из каких этапов состоит проект?

Как долго длится и из каких этапов состоит проект?

Проект рассчитан на 2016-2019 гг. Он начался в 2016-м году с подготовки и отбора в рамках общенационального конкурса 20 домов для участия в проекте. В 2017-м году был проведен сбор исходных данных о состоянии домов. По его результатам и в сотрудничестве с другими экспертами для каждого дома была разработана и представлена жильцам индивидуальная концепция санации, включающая в себя несколько вариантов. Совладельцы имели возможность принять решение о наиболее приемлемом варианте санации. В 2018-м году в рамках следующего этапа происходит разработка проектно-сметной документации для реализации санации. Параллельно все партнёры работают над привлечением финансов. Осуществление строительных работ будет сопровождаться командой проекта, равно как и окончательное принятие работ и вручение участникам сертификатов «Немецко-Украинские энергоэффективные дома».

Какие этапы уже проведены?

Какие этапы уже проведены?

До конца 2017-го года для всех 20 домов была разработана индивидуальная концепция санации, включающая в себя несколько вариантов санации. Основой для её составления послужили результаты комплексного сбора исходных данных о состоянии каждого отдельного дома, проведённого ранее. Данные концепции с подробными объяснениями были переданы всем участникам. Почти все они уже выбрали технический вариант санации, в начале 2018-го года первые дома приступили к планированию работ по реализации концепций.

Где можно найти самую актуальную информацию о проекте? Планируется ли проведение информационных мероприятий?

Где можно найти самую актуальную информацию о проекте? Планируется ли проведение информационных мероприятий?

Актуальную информацию о проекте на украинском и русском языках всегда можно найти на веб-страничке проекта по адресу: http://www.sampleprojects.org/

Какую роль в проекте играют жильцы?

Какую роль в проекте играют жильцы?

Совладельцы активно задействованы во всём процессе, в конце концов именно они принимают решения, поэтому им необходимо сопровождать каждый шаг проекта. Они получают всю необходимую информацию, ознакамливаются с основами энергетической санации и в конечном итоге должны принять решение о реализации одного из вариантов санации из разработанной dena концепции. Санация может быть осуществлена только в случае согласия на это совладельцев и наличия финансов.

Как быть

если захотят присоединиться другие дома?

Активное сопровождение участников в рамках проекта пока что возможно только для 20 домов, поэтому о принятии других членов в настоящее время речь не идёт. Но информационными материалами, результатами работ и документами, например, стандартными контрактами, могут воспользоваться все заинтересованные лица.


2. Информация о комплексной энергетической санации

Что такое комплексная энергетическая санация?

Что такое комплексная энергетическая санация?

При комплексной санации дом рассматривается как целостная система. В принципе уменьшение потребностей дома в энергии может быть достигнуто самыми разными путями. Например, домовладельцы могут установить более эффективное технологическое оборудование, использовать для получения электроэнергии или водоподогрева источники возобновляемой энергии, утеплить тепловой контур здания и крышу или заменить окна. Отдельные энергоэффективные мероприятия взаимозависимы между собой, в рамках комплексной санации они должны составлять адекватную комбинацию. Целостный анализ ситуации является ключом для эффективного и результативного выбора и комбинирования отдельных мероприятий.

Возможные мероприятия в рамках комплексной санации:

  • Теплоизоляция фасада (снаружи и изнутри), крыши или верхнего междуэтажного перекрытия, подвала
  • Замена окон и дверей
  • Модернизация отопительной системы (например, замена точки передачи тепла, переход на двухтрубную систему, установка счётчиков расхода тепла, использование источников возобновляемой энергии)
  • Модернизация или установка современной системы отвода и подачи воздуха

Предпосылкой для энергетической санации в любом случае являются хорошее состояние здания и отсутствие строительных и отражающихся на безопасности дефектов. В случае наличия подобных недостатков вначале их следует устранить – концепции санации dena предусматривают и такие мероприятия, хотя они и не способствуют напрямую повышению энергоэффективности.

Какие преимущества имеет комплексная санация по сравнению с отдельными мероприятиями?

Какие преимущества имеет комплексная санация по сравнению с отдельными мероприятиями?

Повышение энергоэффективности дома в рамках комплексной санации имеет много положительных сторон для совладельцев. Они становятся независимее от развития цен на энергию – газ, нефть или электроэнергию, повышается уровень комфорта в квартирах, улучшается микроклимат в помещениях, повышается цена недвижимости и её можно продать более выгодно.

При этом комплексная санация оказывается не только дешевле, чем комбинация отдельных мероприятий – она обеспечивает наиболее удачное сочетание мероприятий в техническом и экономическом плане, не допуская отрицательных последствий, возможных при отсутствии координирования отдельных мероприятий, например, образования плесени.

Каков порядок действий при энергетической санации? Как и когда её лучше всего начинать?

Каков порядок действий при энергетической санации? Как и когда её лучше всего начинать?

Энергетическая модернизация дома – комплексное и – в зависимости от объёма работ – не такое уж дешёвое мероприятие. Поэтому большое значение здесь имеет хорошее планирование. Подход к каждому дому разный – в зависимости от исходной ситуации, целевых установок и финансовых возможностей совладельцев. В принципе начинать энергетическую санацию имеет смысл в случае, если дому в любом случае требуется санация – в модельном проекте это касалось всех зданий. Ведь если в доме и без того будут проводиться работы по модернизации, то их целесообразно сразу же объединить с энергосберегающими мероприятиями. Тогда дополнительные расходы, связанные с инвестициями в энергосбережение, часто оказываются незначительными. Если, например, требуется реставрировать изношенный фасад, то всё равно придётся устанавливать леса, и увеличение цены в связи с его теплоизоляцией будет тогда в любом случае меньше, чем при приглашении строительной фирмы специально для таких работ с той же установкой лесов.

В целях оптимального использования потенциала энергосбережения в идеале с самого начала привлекается эксперт – в Германии это консультант по вопросам энергетики. В модельном проекте в Украине эту роль выполняют специалиста dena.

При реализации намеченных планов абсолютно необходимым является привлечение компетентных специалистов для планирования и проведения строительных работ, обычно осуществляемое в рамках конкурса. Это мероприятие также сопровождает dena.

Дополнительную информацию о конкретны шагах и необходимой документации участникам в рамках проекта предоставляет dena.

Что проведение комплексной энергетической санации даёт жильцам?

Что проведение комплексной энергетической санации даёт жильцам?

Повышение энергоэффективности дома в рамках комплексной санации имеет много положительных моментов для совладельцев. Они становятся независимее от развития цен на энергию – газ, нефть или электроэнергию, повышается уровень комфорта квартир, приятнее становится микроклимат в помещениях. Кроме того, благодаря санации возрастает цена недвижимости, и её можно продать более выгодно.

Что включают в себя концепции санации? Кто их разрабатывал? На какие стандарты они ориентируются?

Концепции санации включают:

  • Общие данные о здании и описание энергетического состояния крыши, стен, окон, дверей, подвала и т.д, в т.ч. замечания о наличии мостиков холода, т.е. о местах, через которые происходят потери тепла.
  • Энергетические целевые показатели, на которые необходимо выйти после санации. Энергобаланс дома.
  • Описание поведения жильцов.
  • Описание необходимых мероприятий для улучшения энергетического состояния дома.
  • Пять разных вариантов санации, т.е. пять различных путей для обеспечения различных уровней энергосбережения, при этом два варианта ориентируются на украинские законодательные предписания, а два – на немецкие.
  • Описание мероприятий, служащих исключительно повышению комфорта, но которые имеет смысл выполнить заодно в рамках энергетической санации.
  • Представление некоторых мероприятий, могущих служить улучшению имиджа дома.
  • Сравнительную характеристику пяти представленных вариантов.

Концепции санации были разработаны на основании собранных в Украине в рамках проекта технических данных инженерными бюро в Германии.


3. Информация о финансировании

Какие расходы возникают при проведении санации?

Какие расходы возникают при проведении санации?

Проведение комплексной санации многоквартирного дома (далее – «МКД») связано со значительными капиталовложениями. Это обусловлено как общим неудовлетворительным состоянием жилого фонда в Украине, так и высокой стоимостью качественных материалов и монтажных работ, выполняемых квалифицированными специалистами. По предварительным оценкам Немецкого энергетического агентства (dena), комплексная энергетическая модернизация МКД, состоящего, например, из 143 жилых единиц обойдется примерно в 1,0 - 1,6 млн. евро (в зависимости от выбранного варианта санации), что в перерасчёте на общую площадь здания составляет 130 - 220 евро на м2.

В то же время совладельцы практически сразу могут ощутить эффект от реализации энергоэффективных мероприятий. Разработанные немецкими экспертами концепции санации демонстрируют, что в результате проведении комплексной санации здания достижима экономия энергии на уровне 50% - 70%, что в свою очередь влечет существенное уменьшение затрат на оплату потребляемой тепловой энергии. Кроме того, значительно повышается комфорт проживания и, соответственно, рыночная стоимость квартир в доме.

Следует также обратить внимание на то, что в течение времени стоимость проекта комплексной энергетической модернизации здания будет только увеличиваться. Этому способствуют такие факторы как увеличение износа здания, дополнительные расходы на текущий ремонт и устранение аварийных ситуаций, а также повышение стоимости необходимых материалов и технологий.

Необходимо ли финансовое участие собственников жилых и нежилых помещений в МКД в проведении санации?

Необходимо ли финансовое участие собственников жилых и нежилых помещений в МКД в проведении санации?

Да, собственники жилых и нежилых помещений в МКД несут основную часть расходов в рамках проведения комплексной энергетической санации МКД.

В 1992 году в Украине стартовала приватизация, в результате которой на сегодняшний день более 95% жилья находится в частной собственности. Это в разы больше, чем во многих европейских странах. Так, например, в Германии больше половины граждан (примерно 57%) живут на съёмных квартирах.

Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах» №417-VIII от 14.05.2015 еще раз подчеркнул, что собственники квартир и нежилых помещений являются также совладельцами общего имущества многоквартирного дома (ч. 2 ст. 4). При этом к общему имуществу МКД относятся помещения общего пользования (в т. ч. вспомогательные), несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения, а также здания и сооружения, которые предназначены для удовлетворения потребностей всех совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории (ч. 2 ст. 382 Гражданского кодекса Украины).

Таким образом, именно на собственников квартир и нежилых помещений МКД возложена ответственность за поддержание общего имущества в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии.
Ни государство, ни органы местного самоуправления не имеют законных оснований проводить капитальные или текущие ремонты в жилых домах, а также осуществлять термомодернизацию, поскольку принятие решений о проведении капитального ремонта и реконструкции жилого здания является исключительной компетенцией общего собрания совладельцев МКД.

Так как для жильцов собрать необходимые средства на проведение комплексной санации дома является проблематичным в связи с высокой стоимостью проекта, а также большим количеством собственников и различиями в их материальном положении, в Украине на национальном и региональных уровнях внедряются кредитные программы, цель которых помочь объединениям собственников оперативно повысить энергоэффективность их жилья.
Следует отметить, что попытки собственников ограничить проведение энергоэффективных мероприятий рамками своей квартиры (например, латочное утепление) являются незаконными, так как любые манипуляции с общим имуществом МКД требуют согласия общего собрания, а также и неэффективными, поскольку приводят в итоге к ухудшению технического состояния здания (дополнительные тепловые мостики, плесень) и разбалансировке его инженерных систем.

В рамках проекта «Немецко-Украинские энергоэффективные дома» также нет инвестиционной составляющей. Это значит, что участникам проекта, как и рядовым гражданам Украины, необходимо самостоятельно принимать участие в финансировании осуществления комплексной энергетической санации МКД. При этом одна из целей проекта состоит в разработке индивидуальных концепций финансирования для каждого модельного объекта, исходя из материального положения жильцов дома, а также объёма проводимых мероприятий. Для этого экспертами проекта регулярно ведутся переговоры с основными международными донорами, банками и координаторами существующих финансовых программ. Кроме того, мы работаем над имплементацией результатов проекта в новые программы (в частности, эксперты проекта вовлечены в создание Фонда энергоэффективности Украины) для их максимальной адаптации к реалиям на местах.

Какие финансовые решения находятся в распоряжении собственников жилых и нежилых помещений в МКД?

Какие финансовые решения находятся в распоряжении собственников жилых и нежилых помещений в МКД?

К сожалению, в Украине на сегодняшний день отсутствуют источники финансирования, позволяющие осуществить комплексную энергетическую санацию МКД за один заход. Существующие кредитные программы позволяют реализовать 1-2 отдельных мероприятия, поэтому не являются оптимальными с точки зрения достижимого эффекта и экономии.

В связи с этим одной из основных целей проекта «Немецко-Украинские энергоэффективные дома» является объединение разрозненных инициатив, действующих на национальном и региональном уровнях, для инициации координированного процесса, позволяющего сделать возможным реализацию комплексных энергоэффективных мероприятий, а также тиражирование разработанных в рамках проекта технических, организационных и финансовых решений на широкий круг объектов серийной застройки.

В настоящий момент возможно использование следующих источников финансирования:

  • собственные сбережения, аккумулирующиеся в резервном, ремонтном или аналогичных фондах ОСМД;
  • программа «Теплые кредиты», реализующаяся Государственным агентством по энергоэффективности и энергосбережению Украины;
  • программа Европейского банка реконструкции и развития IQ energy;
  • областные, районные и городские программы (например, программа «70/30. Энергоэффективность» в г. Киев);
  • энергосервисные контракты.

Германия и Фонд энергоэффективности Украины

Германия и Фонд энергоэффективности Украины

В июне 2017 г. Верховной Радой Украины был принят Закон «О Фонде энергоэффективности» № 2095-VIII. Фонд энергоэффективности должен стать комплексным инструментом поддержки инициатив, направленных на повышение уровня энергетической эффективности зданий и энергосбережения в целом.

Основным донором Фонда выступает Европейский Союз. Так, 18 апреля 2018 г. было подписано финансовое соглашение между Украиной и ЕС о предоставлении 50 млн. евро в качестве безвозвратного финансирования деятельности Фонда энергоэффективности. Правительство ФРГ готово дополнительно выделить 10 млн. евро для софинансирования проектов Фонда.

Эксперты проекта «Украинско-Немецкие энергоэффективные дома» также вовлечены в создание базы деятельности Фонда, поскольку реализуемые dena модельные проекты являются уникальными и позволяют впервые получить практический опыт реализации санации в организационном, техническом и финансовом плане. Они призваны предоставить надёжную информацию о том, насколько высокими являются потребности в санации типовых жилых домов, с какими расходами она связана, какая экономия может быть обеспечена и какие препятствия необходимо ещё преодолеть для масштабной санации в Украине.